密集增持中渝置地与内地回归 张松桥谋新局？
中国房地产报
持续增持能否挽救中渝置地股价颓势仍是未知数。
中房报记者 苗野丨北京报道
“花19亿元买下伦敦市中心房产，又花19亿元装修。”低调神秘的重庆富豪张松桥就这样上了热搜，成为了国外媒体关注的热点新闻人物。
在国内，“五一”假期连续8天他又斥资445.7万港元增持中渝置地，持股比例上升至70.16%。
这并不是张松桥今年首次增持，开年前20天，他就曾先后7次以每股均价1.8港元增持中渝置地，耗资约4.15亿港元。这笔钱相当于张松桥拿了中渝置地2019年全年纯利进行增持。2020年，该企业只录得净利润5.88亿港元。
为什么增持？张松桥没说。在外界看来这存在一定护盘目的，为使股价与公司价值百科匹配，以增强投资者信心。其实去年一整年，张松桥就用了约11亿港元对中渝置地增持多达80次，但这一通大手笔操作并没有抵抗住股价下跌压力，中渝置地近6个月累计跌幅2.72%，57.5亿港元总市值也远低于行业平均值。
长期处于浮亏中的中渝置地或让张松桥的真金白银打了“水漂”，持续增持能否挽救中渝置地股价颓势仍是未知数。
低调神秘“地主”
张松桥是谁？
有人说他是传奇的地产大佬，因操盘风格类似李嘉诚，又被称为“重庆李嘉诚”。他是中渝置地实际控制人，也是渝港国际、渝太地产、港通控股等多家公司的主席。2020年3月20日，张松桥以200亿元人民币财富，名列“2020胡润全球房地产富豪榜”第93位。
他早年移居香港，发家的第一步是继承了祖母留在香港的一笔财产，之后返回重庆，做起了往返内地与香港倒卖电子表的生意。要知道上世纪80年代初，走私电子表利润堪比毒品交易，香港几块钱的电子手表进入内地后动辄上百元卖出。“倒爷”就这样把“内地贸易”做得卓有成效。
张松桥说，他在上世纪90年代回重庆时已经完成了资本原始积累。1993年渝港国际在港交所上市，“红筹之父”梁伯韬将他包装成了29岁最年轻的上市公司主席。
在贸易生意做得顺风顺水时，张松桥将目光瞄向了房地产行业，与同在香港经营电子产品的“老相识”曾维才在重庆成立了中渝实业公司，一口气在渝北区盘下2000亩土地，并拿出其中800亩开发了重庆第一个高档住宅社区——加州花园，成为了重庆当时标志性建筑，张松桥的中渝实业也因此“一炮而红”。
此时距离重庆成为全国住房制度改革第一批试点城市已过去6年，在这之后张松桥相继开发了加州城市花园、汇景台、山顶道壹号等多个地产项目，成为重庆第一个把商品房卖到100万平方米的人，从此开启了自己的地产商业帝国。另一家公司渝太地产则主攻香港房地产市场，开发了九龙尖沙咀彩星中心、中环世纪广场等商业项目。
随着香港回归，重庆被正式设为直辖市，张松桥的资产开始翻倍提升，中渝实业也成为西南地区举足轻重的房地产公司。
“左右逢源”是外界对张松桥多年来无往不利的解释。他在香港用自己在重庆人脉铺路搭桥，在内地利用港商身份帮助香港富豪们进军广阔内地市场。他说：“一个成功的商人，不是社会来适应你，而是你去适应社会。”
2006年，中渝实业借壳确利达成为港股上市公司，直接融资上亿元，并更名为“中渝置地”。次年在获得多家银团支持后，张松桥主攻西南区域房地产市场，开始大肆囤地，收购了重庆聚信房地产公司的全部股权，还收购了成都一处6万多平方米住宅用地，并且和其他资本一起联手开发了成都市锦江区约21亩商业黄金地块。土地储备在不到1年时间内就从400万平方米激增到1000万平方米，成为了不折不扣的一线“地主”。张松桥也因此获得了“重庆首富”和“西南地产王”的称号。
2013年，中渝置地迎来高光时刻，年销售额突破百亿元。碧万恒融这些房企也是在那个时候开始爆发，但张松桥萌生了退意，将其在内地房地产业务全部卖给恒大，累计回笼资金约173亿元。李嘉诚、郑裕彤、刘銮雄也几乎是在这同一时期卖掉了内地大部分资产。
张松桥左手抛售内地资产，右手便在香港与海外置业的举动，引发质疑。一时间，关于“重庆李嘉诚跑了”言论甚嚣尘上。张松桥回应称自己其实没有跑，这都是做生意，私人还有很多项目在内地做，中渝跟富力也有很多项目在合作。
从重庆加州花园，遥遥可以看到斜对面的中渝广场。如今，张松桥的中渝广场，已经变成了恒大中渝广场。
从“一寸不留”到回归内地
直到现在，很少有人能说出张松桥是怎么坐上郑裕彤的牌桌，成为“大D会”一员，但能坐上“大D会”牌桌说明张松桥绝非普通人。2008年，当张松桥坐在“大D会”牌桌上时，彼时的张松桥已是位香港大亨。
“全部卖完，一寸不留。”这是在中渝置地2016年业绩会上传出的，但房地产仍是张松桥这一生最爱的投资。在香港寸土寸金的太平山顶，张松桥豪掷百亿港元买下太平山顶一栋又一栋豪宅。2015年1月，张松桥以63亿港元买下赌王何鸿燊的一栋百年老宅——山顶道75号“何东花园”，该价格创下香港史上最贵豪宅纪录。同年8月，又以15亿港元每平方米逾136万港元，从李嘉诚“军师”袁天凡手中接过位于太平山顶白加道22号的独立三层豪宅，创下当时全球房屋每平方米价格第二高纪录。然后花4.5亿港元拿下浅水湾的85号别墅，又斥资4.5亿港元买下歌赋道1号别墅。
这个时期的“重庆李嘉诚”不再低调了，效仿香港首富“李超人”跑到英国花11.5亿英磅买下了伦敦金融城最高楼奶酪大厦，也成为了英国史上最大的一笔中资买楼的交易。2017年初，中渝置地以2.9亿英镑买下了伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰全球总部大厦；同年5月，又以11.35亿英镑买下伦敦金融城内利德贺大楼的所有权。彼时，这单交易创下英国自2014年以来最大单一资产收购纪录。
张松桥这个为创纪录而生的富豪并未就此罢休。在万达宣布放弃收购伦敦市中心九榆广场时，中渝置地和富力联手以4.7亿英镑共同接过了这个项目。此外张松桥还联合其他财团，多次发起对伦敦金融城内地产项目的收购。不完全统计，2017年初至2019年末，张松桥一共往英国砸了近50亿英磅，直接让张松桥这个中国人的名字响彻伦敦，光“收租子”就已赚番。
中渝置地财报显示，2020年录得收入5.888亿港元，较2019年的5.646亿港元增加4.3%，录得全年净盈利5.88亿港元，增加42.1%。其中租金收入4.81亿港元，占收入总额81.7%。于2020年12月31日，中渝置地于英国及澳洲拥有由三个商业物业构成的投资组合，总计为118.2万平方尺写字楼、零售楼面及停车场。就面积而言，英国资产占投资组合的74%，投资组合的26%为集团透过一间合资企业持有位于墨尔本的项目。
2020年1月，张松桥花2.1亿英镑买了伦敦骑士桥区最繁华地带的大别墅，又要花2亿英镑重新装修改造，富豪的投资就是有这么多故事，在张松桥庞大的资产版图背后，赚钱已不是最终目的，“大D会”同进同出的关系网才是最真实的，书写出一个又一个资本故事。
当年“宝万之争”正激烈时，张松桥等“大D会”成员也曾投入真金白银。2016年8月9日，张松桥旗下的力信资本首次出现在万科港股股东名册中，并一路买买买，在短短10天之内斥资近20亿港元增持万科H股至8.84%，后又连续三次增持，到了8月24日，力信资本花费近40亿港元持有万科H股11.54%，约占万科总股本的1.53%。紧接着在恒大从万科股权中撤离之后，张松桥也选择逐步出售手中的万科H股股权。
这只是张松桥资本运作的一角。有评价说张松桥投资经历堪称奇迹。突然密集增持中渝置地，有明显“回归”迹象。对于大量增持股份，是否为了对冲业绩下滑对二级市场影响，张松桥表示：“经济在调整，要对将来有信心，先稳住，会慢慢好的。也非常看好内地房地产市场。”
于是，中渝置地和渝太地产同时加速了在内地合作开发，中渝置地先后在西安、成都、株洲等地发展项目。渝太地产在2020年也购入了4个内地物业项目，今年又以9.03亿元摘得达州两宗商住地块。
有业内观点认为，随着可售物业项目减少，再加上中渝置地在国外投资性物业前景受国际环境影响不确定性，营收虽有所增长，但规模距离转型之前还有不小的差距，这也间接造成公司股价“不尽人意”。
中渝置地显然“不甘于此”，选择了重回内地落子。资金基于张松桥及其强大后盾已不是问题，但“天时”已不在，其错过了在内地跑马圈地时机，“单枪匹马”闯地产圈已不具备明显优势，张松桥带着中渝置地和渝太地产的回归或还画着问号。
责任编辑：梁斌 SF055
原标题：密集增持中渝置地与内地回归张松桥谋新局
