鸡肋化的租购同权与商住房的春天
经济观察网 陶舜/文 近日广州市政府网发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“《方案》”），出台“租购同权”政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。该政策引起舆论广泛，迅速引起一波讨论的热潮。
坦率说，对于所谓“租购同权”的平权效果，我是持悲观态度的，总体上它喊出了一个人民渴望已久的高调，政策初衷是好的，但落到现实的执行层面，象征意义远远要大于实质意义，恐怕只是“食之无味、弃之可惜”的鸡肋。
“租购同权”政策最大的亮点就在于，第一次恢复了无房者子女就近入学的受教育权——哪怕只是在文字上，这种恢复是对过去不平等的教育政策的微微纠偏，值得肯定，但没有必要也不应该大唱赞歌。
来看何谓“租购同权”吧，目前最核心一条就是子女的受教育权。《方案》规定：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。这些承租人的子女将由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
这段复杂表述的关键是什么？是户籍，也就是说，所谓“租购同权”要保障的是有户籍的无房者。这样的人多不多？有户籍就有房票，当前形势下，能买房的砸锅卖铁都会买，实在买不了房的很少。从人群来看，无户籍外来人口的子女受教育问题，才是最饥渴的，他们才是无房者，但这项政策并不触及这个人群。
从市场影响来看，我预计这项政策不仅抑制不了包括学区房在内的房价高涨，在各项因素的加总影响下，或许还会逐渐导致房价上涨。这是为什么呢？考察供求关系就可以了，学区房的上学指标并没有被废，新增的租房学区该怎么划定呢？如果给既定的学区房增加租房上学指标，那么相当于给学区房增加含金量，变成双料学区房，房价怎么可能不涨？如果租房上学指标划给原来的非学区房，那么相当于适当增加了学区房的总量供给，宏观看似乎有可能抑制房价，但沉下去看，优质的教育资源就那么多，竞争态势没有发生变化，仍然供需两旺。
而且从常识看，在学区房指标的分配优先次序上，“租”是不太可能优先于“购”的，现实操作中，无房者的指标分配也是在学区房分配满足之后才能另作安排。租房学区指标的少数增量，不仅不能降低既有学区房的价格，还会拉高这些租房学区的租金，夯实学区房的价格，使其更加坚挺，至少，原本可以忽略不计的学区房租金，现在可能要“变废为宝”了。
《方案》虽然也强调要设法稳定租金，但这是不可能完成的任务，因为租金由市场决定，哪怕限价，市场也有的是规避政策、额外加价的手段。我们已经看到，当前有些城市对新房进行限价，但市场采用捆绑车位和装修的方式进行额外加价。至于限贷，现实中很多开发商和二手房东已经直接要求全款买房，轻松绕过限贷。
因此，对于媒体报道的“多位广州房地产专家认为，租购同权对稳定房价有不可忽视的作用”，我是不以为然的。“租购同权”相关《方案》最大的“价值”在于，以头条新闻的形式来提醒人们，户籍与受教育权的双重管制，才是房价飞涨的根本推力。只要这个框架不破，不剥离附着在房子上面的户籍与教育属性，想要稳定房价，基本上就是缘木求鱼。地方政府知不知道这一点？当然知道，所以才会出来这么一个“租购同权”的鸡肋方案，给你看到一点希望，至于希望的列车怎样才能顺利抵达，有关部门还需要继续“研究研究”，现在实施细则还没有出来。总之，平权的姿态是摆出来了，而究其实质，味同嚼蜡。
其实，在广州的《方案》释放出来的信号中，最有价值的并不是舆论普遍的“租购同权”，而是要“发展租赁市场”。政府现在下大力气在推动租房，手段是多方面的，一是减征或免征出租住房的增值税，二是提高租房提取公积金的额度，三是鼓励商改住进行出租，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，这对一度陷入困境的商住房来说无疑是重大利好，一旦等到机会能把土地性质改为居住用地，商住房必将迎来新的春天。
