地产开发的济州岛思路：把外国投资建设的豪宅回卖外国人
◎每经记者 丁舟洋 发自韩国济州岛
在中国房地产投资持续低迷的当下，邻居韩国的楼市又是怎样一番景象呢？
在“2015世界知识论坛·中韩企业家高峰论坛”即将在成都召开前夕，记者专程飞赴韩国采访并以济州岛的房产发展情况为样本，试图探寻出当地房产行业可持续发展的“经验”，以此给低迷的中国房产行业带来一定借鉴意义或思考。
走出济州岛机场，扑面而来的除了清新的海风，还有巨幅的中文房地产广告，车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛，也是被中国房企和购房者追捧的掘金热土。《每日经济新闻》记者统计发现，中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线四周的多个著名“中资”楼盘，听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”，开盘两年售出80%以上。
韩国绿卡(永久居留权)，是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低，利润空间可观，是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下，济州岛房价两三年间涨了两三倍。
不过，济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。
瞄准中国买家
几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文，济州岛对中国游客照顾周道，让来到这里的中国人“毫无违和感”。
济州岛旅游局方面对记者表示，2014年济州岛游客突破1200万人次，当中320余万人次的外国观光客中，中国游客多达290余万人次，同比增长近60%。
而近年来到济州岛的中国客群中，流行着一种新的玩法：一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉《每日经济新闻》记者，为满足中国游客的看房需求，该旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客，有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”
凭借在中国国内的品牌知名度，绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目，推开售楼部大门，却被置业顾问告知“销售不到两年，房子就卖光了”。
事实上，和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多——这些楼盘都是依山傍海的海景房，精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了，用销售人员的话来说就是“不用拎包，直接入住”；均价2.7万元一平方米，总面积在130~200平方米，销售状况尚佳；它们的开发商都有着中国资本背景，售楼部工作人员是清一色的中国人，目标客户亦直指中国人。
“比起在欧美购房，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行距离，拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示，韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，“移民不移俗”。除了优美的自然风光外，济州岛的教育资源也是房企们的卖点。
绿卡撬开销量
不过，和自然环境、教育资源比起来，永久居留权才是中国开发商最大的砝码。
2010年2月，韩国政府出台了一项房地产投资移民政策，如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上，就可以获得居住签证F2，5年后F2签证可转为永居签F5，持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。
据韩媒报道，该政策实施当年，有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后，其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来，获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。
目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个，总投资额为87528亿韩元，其中，来自中国的投资额为6118亿韩元，共14个项目，占68.6%。
而中国房地产商则把投资济州岛，作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露，通过对济州岛的前期研究绿地得出结论：济州岛地价合理、成本可控，持有型物业市场稀缺。投资风险较低，也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步，随后绿地在其他国家出手投资。
虽然不错的收益吸引着开发商和购房者，但也有业内人士指出，由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制，比如项目一定要建成一定规模才可以卖，基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费，所以炒房团的投资本身也会有风险。
严守生态红线
韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示，在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中，济州以4.8%的增长率，创下韩国全国最高纪录。
韩国统计厅分析称，中国投资者掀起济州岛投资热潮，令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示，担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境，是当地居民的忧虑。
事实上，济州岛对中国房企的态度并不矛盾，一方面济州岛需要外界资本投资济州岛，带来经济的发展和就业的拉动，但另一方面，严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。
济州特别自治道知事元喜龙表示，济州岛的投资以前过于集中在房地产开发和赌场开发，如果大量资金涌入只为短期利益的话，这些资金退出后会损害济州道的长期投资者。“我们更希望一些长期资本在房地产和赌场开发以外的未来产业投资，比如健康、养老、文化、IT、新能源、与中国的贸易、服装、购物等具有实质内容的产业。”“济州岛并非不允许投资房地产，只是希望兼顾济州岛的整体发展速度和平衡的前提下循序渐进地发展。”元喜龙说。《每日经济新闻》记者了解到，不少中资房企目前正在建设健康、购物等主题商业综合体，但济州岛相对分散的人口分布是这些商业综合体在“聚人气”方面面临的挑战。
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制度镜鉴
韩国是怎样应对高房价的？
“最近两三年之间，济州岛的房价涨了两三倍。”济州岛一位当地导游说，永久居留权的土地变得更难拿了，现在看来还会上涨。
实际上，抱怨高房价的远不止中国，济州岛仅是当前韩国面临房价趋高的一个缩影。不过，这一现象也让《每日经济新闻》记者进一步去探究韩国是如何应对高房价的。
当前，韩国既有政府为年轻人提供的公租房，又有延续几十年之久的“传贳房”制度，前者属于一种公对私的公租房制度，后者属于一种个人对个人的私人租房制度。最新的情况却是，“传贳房”还衍生出了“产权房”。也就是说，房客租住这个传贳房几年之后，经房主许可将其产权买下来。
上述导游告诉记者，“韩国年轻人要自己买房还挺吃力的，但政府有很多长期租住的房子。1000~2000元一个月，可以长期住，住了五年、十年后，可以买这套房子。”
相关学者认为，作为韩国特有的不动产物权制度，传贳房制度主要涉及到传贳权，而传贳权的取得主要依据当事人之间传贳权设定契约、登记及传贳金交付，存续期最长不超过10年。存续期内，传贳权可以转让给第三方或为他人提供担保等。
所谓“传贳房”，就是求租方将一定数额的押金交给房主并签订租房合同，租房者便可享有该住房的使用权，这种押金专名“传贳金”。“传贳房”制度，意味着韩国人只需凑足房价1/3到1/2的钱，就可住进自己想住的房子，房客只须支付押金。对于那些暂时难以凑足“传贳金”的求租人，法律允许银行给予最多60%的贷款。
不过，韩国“传贳房”制度也面临着较大的挑战。据野村证券估计，2012年时，传贳房租赁体系占用的资金约达4000亿美元，相当于韩国年经济产出的1/3。据相关媒体报道，韩国为了摆脱通货紧缩的被动局面，其央行[微博]曾通过降息试图释放上述庞大资金量，但这可能将解构传贳房租赁体系。
据了解，韩国目前也有大量以收取租金为模式的“月租房”等短租住房模式，以供那些年轻人租住，解决他们刚出校门没钱购房的问题。
按照知名经济学家华生[微博]的研究观点，从城市化发展的程度看，中国今天还相当于日本1950年代、韩国1970年代的水平。
华生指出，韩国通过建设公用厨房、公用厕所的非成套住宅楼来安置进城人员家庭的做法，有些类似改进型的我国1980年代初的筒子楼。韩国在城市化加速期乃至今天仍部分保留的这类公租房，对发展程度更低的中国具有更大的借鉴意义。
